成都精装房改造 · 琅蜂装饰验房软装全案

设计总监林伟终审 · 德商锦江天玺验房案例 · 先验房再改造 · 局部拆改不破坏原结构 · 天府市民云九节点监管

精装房常见验房问题（林伟实测）

注：前六项是开发商责任，必须在收房前整改完毕；最后一项软装风格是你自己的需求，我们来做。

"你好，我是林伟。精装房改造跟毛坯整装、老房翻新都不一样。精装房是开发商已经帮你做了基础装修——地板铺了、墙刷了、厨房卫生间装了，你拎包就能住。但问题是：开发商的标准是量产的，不是为你家设计的。你花500万买的房子，开发商给你配的橱柜是工程板，地板是工程砖，颜色千篇一律。我做过德商锦江天玺的验房，500多万的房子照样查出少工减料——所以精装房改造第一步不是设计，是验房。先把开发商该整改的问题全部找出来，让他改完你再收房；改完之后，哪些地方你想按自己的喜好调，我们再动手。"

① 产品概述

精装房改造，说白了就是：开发商已经帮你做了基础装修，你在这个基础上做局部调整和软装升级。它不像毛坯那样从零开始，也不像老房翻新那样大拆大建。重点是两件事：验房+改造。

验房这一块，我们免费做。你收房那天，我让设计师跟你一起去，带着空鼓锤、相位仪、水平仪，把房子从头到尾过一遍。墙砖有没有空鼓、地板踩上去响不响、卫生间闭水做了没有、插座相位对不对、橱柜铰链紧不紧——这些问题列成书面报告，你拿去找开发商整改。他不整改你就不收房，这是你的权利。德商锦江天玺那个案子，我们验出来十几项问题，开发商全部整改完业主才签字收房。

改造这一块，分三种程度。第一种是纯软装——开发商的硬装你都满意，就是风格不喜欢、颜色老气，那我们帮你做软装全案：窗帘、灯具、家具、挂画、地毯、绿植，按你的审美重新配。这种不动一颗钉子，30天左右能入住，预算3-8万。

第二种是局部拆改——开发商的硬装你有些不满意，比如厨房橱柜颜色不喜欢、卫生间瓷砖老气、客厅想加个电视柜背景墙。这种局部拆改，不破坏原结构，水电只微调点位，不动主管线。预算6-12万。第三种是重度改造——你买的精装房但布局不合理，想改厨房、改卫生间、加隔断。这种接近半装，但比老房翻新轻松，因为基础水电都是新的。预算12-20万。

② 适合人群

第一种是刚收精装房准备入住的。开发商的标配你不喜欢，但硬装本身没大问题，只想换软装、调风格。这种最划算，花小钱出大效果。

第二种是收房验房发现问题的。你自己验不出来问题，但开发商的房子总觉得哪里不对——这种我们免费上门验房，出报告帮你找开发商整改。

第三种是买了二手精装房的。前业主的装修风格你不喜欢，但硬装还能用，不想全拆了重来。这种局部改+软装升级，比全屋翻新省一半钱。

第四种是大平层精装房想做全案的。180平以上的大平层，开发商的标准配置撑不起你想要的效果，需要N+1团队出软装全案+局部拆改，把房子做出样板间的感觉。

如果你家是毛坯房要从零开始，看毛坯整装；如果是老破小要大拆大建，看老房翻新；如果只想施工主材自购，看半包施工。产品对号入座。

③ 包含项目

验房这一块，收房当天设计师上门。空鼓锤敲遍所有墙砖地砖，相位仪测每个插座相序，水平仪测墙面平整度，闭水试验看卫生间防水。出书面验房报告，你拿去找开发商。

软装设计这一块，N+1团队里的软装设计师出全案。窗帘选什么材质、灯具选什么款式、家具什么风格、挂画怎么挂、地毯铺多大——按你的生活习惯和审美偏好出效果图，你确认后采购。我们不强制你在我们展厅买，但我们推荐的渠道比你自己逛市场便宜20%-30%。

局部拆改这一块，不动承重墙、不重走主管线。厨房橱柜想换就换门板，卫生间瓷砖想换就局部重铺，客厅想加电视背景墙就做木饰面。水电只微调点位——比如你想在沙发旁边加个插座，从最近的回路引一路出来，不重走管。

施工这一块，自有班组不转包。局部拆改师傅做了十几年精装房改造，知道哪些能拆哪些不能动，不会把开发商原来的好东西拆坏。基础工程保2年，局部拆改部分保5年。

④ 不包含项目

第一，开发商该整改的问题。空鼓、渗水、五金损坏这些是开发商责任，我们帮你验房出报告，但整改是开发商出钱出工，不在我们合同范围内。

第二，全屋水电重走和全房拆成毛坯。你买的精装房如果基础水电都不行（这种情况极少），那就不是精装房改造了，是老房翻新，按老房翻新报价。

第三，活动家具和家电。沙发、床、餐桌、冰箱洗衣机电视——这些软装全案里我们出设计图和尺寸建议，但家具家电采购你自己决定，我们不赚差价。

第四，中央空调、新风、地暖。精装房一般开发商已经配好了，如果你想升级换品牌，那是机电设备单独算。

第五，物业收的装修押金和电梯保护费。精装房小区一般有自己的施工时间规定，我们配合但费用另计。

⑤ 服务流程（精装房改造专属）

⑥ 三种改造程度对照

注：先验房确定开发商整改完，再按你的需求选改造程度。不是所有精装房都要改到重度。

⑦ 服务保障

品质这一块，精装房改造最考验保护意识。开发商原来的地板、墙面、橱柜，拆改时不能碰坏。我们进场先做成品保护——地板铺保护膜、墙面贴护角、橱柜包起来，改完哪里打扫干净。自有班组不转包，做精装房改造的师傅手都轻。

工程这一块，精装房改造周期短——30到60天。因为不动大结构，主要是局部拆改和软装进场。工期写进合同，超期谁负责白纸黑字。你住出租屋的时间不会被无限拉长。

资金这块，清单式透明报价+合同锁死预算+天府市民云九节点监管。精装房改造因为工程量小，预算更要算清楚——哪些是开发商该整改的、哪些是你自己要改的，分得明明白白，不混在一起加钱。

需求这一块，免费上门验房、量房、出改造方案。你现在坐在这里，我就是在给你做户型诊断——你家精装房哪里值得改、哪里没必要动、软装怎么配出效果，这些我出方案前都替你想过了。精装房改造不是花大钱重装，是花小钱把开发商的标准变成你自己的家。

价格分档参考（精装房改造，按改造程度分档）

注：以上为含验房+改造设计+施工的起步价，软装家具家电另计。具体以免费验房后出具的闭口清单为准。