成都老房翻新 · 琅蜂装饰旧房改造一口价

设计总监林伟终审 · 拆改加固先留30%预算 · 预留10-15%隐蔽工程预备金 · 电路水路全换 · 天府市民云九节点监管

老房翻新预算分配（林伟给你算清楚）

注：140平老房实测案例，拆改加固先花掉30%预算，这是行业常态，不是我们贵。

"你好，我是林伟。做老房翻新十几年，我跟业主说最多的一句话是：老房子要留住的是筋骨，不是表面。你别上来就想把墙全砸了装成现代风——先做结构检测，看看这房子哪些能动、哪些碰都不能碰。80年代的预制板楼、90年代的砖混房、2000年初的早期商品房，毛病不一样，做法也不一样。钱要花在看不见的地方：电线换了没有、水管换了没有、防水重做了没有——这些表面看不见，但住进去三年后漏水跳闸，你砸二次装修花的钱比第一次还多。"

① 产品概述

老房翻新和毛坯整装不是一回事。毛坯是白纸一张，你随便画；老房是带着旧伤的纸，你得先看病再动笔。我们公司2008年做到现在，成都老小区改造做了5000多户，从80年代的单位房改房到2000年初的早期商品房，什么样的毛病都见过。

老房翻新第一关不是设计，是检测。电路要全回路测一遍——老房子很多还是铝线，铝线带不动现在的空调、即热热水器、烤箱这些大功率电器，时间长了发烫起火。零线地线老化的，整段换。结构要查——预制板有没有裂缝、圈梁配筋够不够、承重墙有没有被前业主动过。给排水要查——铸铁管内壁锈蚀结垢，通水哗哗响的那种，全部换成PPR热水管。这些检测我们免费做，签约前给你一份书面报告，房子哪里有暗病一目了然。

第二关是预算。老房翻新最贵的不是装修，是拆改和隐蔽工程。140平的老房子，拆改加固先花掉30%预算——这不是我们黑，是行业规律。拆改本身占15%-20%，结构加固再添1-2万，水电全改、防水重做这些基础工程加起来占总预算50%-70%。我常跟业主说：老房翻新你别按毛坯的报价来比，毛坯是在白墙上刷漆，老房是把墙拆了重新砌——这活儿能一样吗？

第三关是预备金。我必须劝你一句：老房翻新一定要在总预算里留10%-15%做隐蔽工程预备金。为什么？墙一拆开你才看见——原来这里漏水泡过墙体、那里钢筋已经锈了、原来看不到的管线全是老化的。这些不拆开你永远不知道，拆开了就要加钱。留一笔预备金，不至于临到工地停工等你打款。这笔钱不是我们赚走的，是你自己房子的暗病治疗金，花不完退给你。

② 适合人群

第一种是老破小自住改造的。成都一二环内80-90年代的单位房、房改房，面积不大但地段好，业主住了十几年想重新装一下给孩子上学或父母养老。这种房子重点是水电全换+防水重做，外观改简洁，预算10万左右能落地。

第二种是买了老二手房准备结婚的。前业主装修已经十几年，风格老旧，水电线路老化，但结构还能动。这种要全部拆成毛坯重来，从里到外做一遍，100平大概10-12万。

第三种是大平层老房翻新的。140-160平的早期大户型，原结构有很多不合理的地方——卧室太大客厅太小、厨卫暗、动线绕。这种除了基础翻新还要动结构，拆改加固占三成多，预算18-25万。

第四种是父母房适老化改造的。房子本身不老，但父母年纪大了，地面有高差、浴室没扶手、晚上起夜看不见。这种局部改，不全面翻新，按适老同住设计走。

如果你家是新房毛坯，看毛坯整装；如果只想改厨卫局部，看精装房改造；如果要做全屋定制柜，看全屋定制。产品对号入座，别花冤枉钱。

③ 包含项目

设计这一块，N+1团队先做结构检测再出图。主案负责生活动线重新规划——老房子很多是走廊狭长、客厅暗、卧室大而不当，我们帮你把空间利用率提上来。机电设计师负责水电全改方案，老房子原来的回路不够用，空调、厨房、卫生间、即热热水、冰箱全部独立回路。方案出来我终审。

拆改这一块，先结构检测后动工。非承重墙拆除要在原图纸上确认，承重墙一根钢筋都不能动。建渣清运袋装下楼，不堆楼道。新砌墙体挂网防开裂。预制板裂缝做环氧树脂灌注，钢筋锈迹除锈后做防锈处理。这些工序我们拍照发项目群，你手机上看得见。

水电全改是老房翻新的重头戏。原来的铝线全部换成国标铜芯线，原来的铸铁管全部换成PPR热水管。厨房、卫生间、阳台防水重做，闭水48小时楼下确认无渗漏。原来没有地漏的阳台加地漏。原来插座位置不够的，按你家具尺寸重新定位。

主材和定制跟整装一样，你可以在我们6000㎡展厅选样，也可以自己买。施工这边自有班组不转包，基础工程保2年、隐蔽工程保5年、终身维修。老房翻新隐蔽工程保修比整装多一年——因为老房子暗病多，我们多担一年风险。

④ 不包含项目

第一，承重墙拆除和重大结构改动。检测出来如果房子需要整体结构加固（比如地基下沉、主体结构裂缝），这要找专业结构公司出方案，不在我们装修合同范围内，我们帮你推荐合作单位。

第二，物业收的装修押金、建渣外运费、电梯保护费。老小区很多没有电梯，建渣要人工背下楼，这个费用按实际楼层算，我们不代收。

第三，中央空调、新风、地暖、智能家居系统。这些机电设备品牌型号差异大，你自己选，我们预留点位和检修口。

第四，签约后你自己加的项目。走增项流程，但总额不超过5%。我提醒你：老房翻新方案阶段把想法一次说清楚，因为拆改完再改方案，等于二次拆改，花双倍钱。

第五，小区物业要求的外立面改动、防盗窗更换、阳台封闭。这些需要物业审批，我们配合施工但费用另计。

⑤ 服务流程（老房翻新专属）

⑥ 老房必做三项检测（签约前免费做）

注：三项检测我们免费做，出书面报告。这是老房翻新的底线——不检测就报价的公司，都是准备后期加钱的。

⑦ 服务保障

品质这一块，老房翻新最考验施工手艺。拆改师傅要懂结构，水电工要会看老图纸，防水师傅要处理老基层。我们自有固定班组不转包，做老房的师傅都是做了十几年的老手，不是新手拿你家练手。辅材全系国标正品进场扫码验收。

工程这块，老房翻新周期比毛坯长——90到130天。因为拆改要小心、结构加固要等养护、水电全改要重新走管。我把工期写进合同，超期谁负责白纸黑字。你不用担心住出租屋的时间被无限拉长。

资金这块，清单式透明报价+合同锁死预算+天府市民云九节点监管。老房翻新因为有预备金条款，资金监管更重要——每笔钱对应已验收合格的工序，你看得见节点才放款。隐蔽工程预备金花不完退你，绝不以"隐蔽工程增加"为由乱加钱。

需求这一块，免费上门勘测、结构检测、暗病报告。你现在坐在这里，我就是在给你做户型诊断——你家这房子哪些墙能动、电路要不要全换、水管换PPR还是铜管、防水做几遍，这些我出方案前都替你想过了。老房翻新不是把旧装修铲了装新的，是给房子做一次大体检+重做手术。找对人，这笔钱花得值。

价格分档参考（老房翻新，按难度分档）

注：以上为含拆改+基础工程+主材的起步价，结构加固按实际检测另计。100平参考约10万（2024年林伟视频原话），具体以免费上门检测后出具的闭口清单为准。